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“每个月都有新签项目，这一年发展确实很快、也很卷，都在疯狂抢项目，估计2025年会更卷。”回顾2024年的代建拓展，一直从事代建拓展的沙茹慧说道。
根据克而瑞统计，2024年已有超百家房企涉足代建业务，销售额百强房企中，进军代建领域的企业占比高达约80%。市场上有意愿、有能力的企业几乎全部“下场”代建。
“地产的尽头是代建代管。”不少业内人士感慨道。这也致使代建竞争愈趋激烈，入局与出清交替发生，有代建企业高管甚至直呼，代建已经从蓝海走向红海。
“可以预见的是，2025年的竞争将更加白热化，也是对入局企业的又一个大考之年。”龙湖龙智造一位内部人士也如此说道。
经过2023快速扩张的一年，2024也是狂飙的一年。亿翰智库数据显示，2024年代建房企新增规模达到2.2亿平方米，同比增长27%，首次突破2亿平方米。
但也由此进入转折，尽管市场规模持续扩大，增速却下降26个百分点，增长瓶颈初现。截至2024年底，排名前十的企业占据了58%的市场份额，剩下的近百家企业瓜分了剩余的42%市场份额。
如此背景下，有入局者迅速做大，有的则面临出清，生死较量频繁上演，如何在新老力量交织的赛道中“突围”，更加考验“玩家”的能力。
代建费率继续下降，行业出清加快
“其实大家不想这么卷，就是为了生存。所有企业都知道代建不挣钱，又耗心力，但为什么都往这个赛道去挤？” 沙茹慧解释称，大家缺钱、缺资金，无法在市场上获取项目，但又要生存下去，唯一能做的就是去做代建轻资产业务。
旭辉建管总裁刘冰洋也深有感触，“很多公司过来跟我们交流，但过后可能就慢慢就没有声音了，行业竞争确实在加剧。”
此外，有一些公司会采取低价策略，行业整体代建费率确实有所下降，龙头企业也能感受到这个压力。“同一个项目，不同的企业都去跟这个甲方沟通，那可能就有些用（低）费率去谈，这个就是目前的一个现状。”
“代建行业的利润率大概20%多，整个服务行业大概15%左右是一个合理的水平，所以这是一个曲线发展过程。“我觉得短期内是承压的，但是长期逐步会有修复的过程。”
而且，随着行业竞争加剧，出清也很快。“很多公司原来从集团层面宣布进军代建市场，但现在基本上没有声音，我觉得会持续加速行业出清的速度。
“从2023年下半年开始，我就发现了这一态势，这一年更明显了。” 刘冰洋指出，一个服务型行业，一定会有门槛要求，不是原来做开发，就都可以做好代建服务，对企业的品牌能力、对服务的思考理解、管理体系和核心竞争力，都有很高的要求。”
“出清的那些公司，缺乏了这些先决条件，可能有一些是偶得型项目，但没有持续性。不能找到最优秀的团队，也没有很好的现金流支撑，自然而然被淘汰。”
处在一线拓展项目的沙茹慧，感知更强烈。“原先大家做代建时，还会考虑到有部分利润空间，到2024年基本上没有利润空间，就是一个内卷的形态了。”
在她看来，如今市场上各家企业的代建实力差异很大，主要是体现在两个方面：一是产品与管理模式，品牌房企在整个项目的流程管控、产品定位与形象展示上做的非常好。
“但也有一个问题，就是品牌企业的团队管理人员、流程系统和成本，很难适应定制化的项目，如果采用非标供应商成本会增加。小企业反而有优势，虽然没有标准化的产品，但在所在区域内口碑好，人员很精简，代建费也低。”
二是城投挂出来的招投标项目条件，必须要有一级开发资质，仅这一项就阻挡了很多小企业与民企单位，在企业背景上有一个天然的门槛。
新入局品牌房企，快速崛起抢占市场
正是这些门槛的存在，恰恰成为了一些品牌企业的机会。
“目前，获取代建项目主要凭企业的实力，另外就是靠资源关系。” 沙茹慧说道，企业实力就是指一级开发资质；资源关系就是属地关系，区域深耕企业优势较为明显，既有产品口碑，也与区域内各层级熟悉。
“我们算是入局比较晚的，短时间能做成这样，觉得挺惊讶的。” 看到第三方机构的代建排行榜，一位头部民营房企内部人士说道，“算是一种积极的自救吧！”
从各阵营代建企业来看，2024年总体呈现出头部稳健、中部崛起的特征。中指院数据显示，2024年代建新增规模TOP5企业新签约规模1783万平方米，同比增长3.5%；TOP6-20为640万平方米，增速高达21.9%；TOP21-30为 171万平方米，增长6.2%。
头部企业由于新增规模较大，很难保持快速增长，因而增速较慢；而中部代建增速为三个阵营中最快的，特别是新入局代建的企业，加速进行项目拓展，规模快速增长，如旭辉建管、龙湖龙智造、远洋建管和新城建管等背靠品牌房企的入局者。
龙湖集团方面告诉搜狐财经：“代建项目2024年销售达106亿元，全年新增项目60个，新增建筑面积800万平方米；累计代建项目150个，总建筑面积超2400万平方米。”
据远洋集团官微数据显示，2024年，我们新拓展56个项目，新签项目面积562万平方米，其中国企、政府类代建项目17个。
“我们的拓展呈现了全面开花的局面，没有特别偏向的代建类型，各种类型代建项目都积极参与并力争获取，目前在商业代建，尤其是国企城投、民营房企方面重点发力。”对于过去一年的快速发展，远洋建管解释称。
旭辉建管更是迅猛，2024年团队从400多人增至800多人，新签约规模排名从上一年第七提升至行业第二，累计在管项目近200个、在管总建筑面积超过3000万平方米。
但在他们迅速崛起的同时，更具实力的央国企也在冲入这条赛道。
央企入局加剧竞争，各路“玩家”寻找发力点
“以前央国企主要是在市场拿地、自己搞开发， 2024年我在多个代建项目的招投标上，看到了招商蛇口（001979）、华润置地的身影，这条赛道更拥挤。” 沙茹慧无奈道。
刘冰洋认为，从竞争的情况来看，2025年依然会非常激烈，因为更多的企业在加入，也包括央企在内，拓展速度挺快。“还有一些企业在改变经营策略，会加大拓展力度，所以这块竞争依然会激烈。”
”随着国企和央企强势进入代建行业，凭借其资金实力、政策资源和品牌优势，对原有的竞争格局会产生冲击。“远洋建管内部人士也说道。
在这种背景下，各路“玩家”开始走差异化竞争优势，寻找发力点。
“远洋集团擅长旧城改造和城市更新等领域，特别是在城市更新领域，已形成‘拆除重建、存量盘活、社区焕新’三种成熟模式，因此远洋建管也一直在关注这些领域的轻资产业务机会，比如2024年3月，签约北京希尔顿花园酒店城市更新项目，4月昆明五华区潘家湾城市更新项目，2025年会在此类项目中持续发力。”上述远洋建管人士透露道。
“多业态、全产业链是远洋建管的核心优势。”他指出，与一些企业发力住宅不同的是，远洋建管在业态拓展上较为多样，涵盖了住宅、商业、写字楼、物流园、酒店、养老等业态。
背靠龙湖，龙智造则是具备高品质、数字科技、强运营三大优势，基于龙湖的多航道业务聚合出五大业务飞轮服务模式。
“代建企业既需要在产品力打造、品牌塑造、项目操盘、营销推广、管理运营、资源整合以及综合业态开发等多维度考核中崭露头角，强化差异化优势；又要聚焦代建业务本质，最大程度降低潜在风险，这些都极其考验企业的综合实力。”龙智造内部人士指出。
在他看来，截至2024年进军代建行业的房企已超过100家，可以预见的是2025年的竞争将更加白热化，也是对入局企业的又一个大考之年。
“旭辉建管则是准备打造一个服务型的平台公司。” 刘冰洋透露道，除了传统的住宅开发管理之外，旭辉建管2024年在商业方面取得了非常好的成绩，包括场馆类运营。
“在过去的一年，我们完成了全业态解题能力的构建，在住宅、商业、办公、康养、文旅等领域全面发力；当然还有像产业类的项目，2025年我们准备要花大力气进入这个市场。”
城投出地量减少，市场规模增长滞缓
对于未来的代建发展，上述龙湖龙智造和远洋建管内部人士均很看好。他们认为，目前中国代建行业的渗透率相比发达国家仍然偏低。
中指院数据显示，对应 2021 年的 4.8% 的渗透率，2025 年代建行业的规模渗透率预计将达到 12.5%。按照欧美模式下代建业务占比可做到 20%-30%，以平均值 25% 估算，代建行业的渗透率还有 5.2 倍的空间。
“新的增长点在政府代建领域和不良资产领域，其中政府代建领域包括保障性住房建设和城中村改造，这也是政府端近期一直在强调要继续坚持和推广的，不良资产领域是因为随着出险房企的增多，导致此类项目在逐年增加。” 上述远洋建管内部人士分析道。
但沙茹慧则认为，未来的代建市场空间将变窄。“2024年一个很显著的特点就是，代建项目量变少；城投出地量减少，能够做代建的项目总体量缩减很明显。”
“市面上的存量地块虽然量大，但代建合同的签约数量其实是不足的。”
为什么我认为赛道窄？因为对于城投及任何甲方而言，拿出来的代建项目，都不可能拿给你干，它是一个亏损的状态。一定是要保证收益，保证本金要收回。“从我的角度来讲，我一定是去干能干的项目，而不是说去干不能干的项目。”她解释称。
“我见过不少代建方，签合同的时候他都能干。但是真的到开盘了，他卖不出这个价格，整个售楼处都关掉。” 沙茹慧指出。
旭辉建管总裁刘冰洋也认为，行业增长空间，短期来看有一点压力，2024年整体的代建成交有一些萎缩。对于2025年的市场规模，他的判断是谨慎乐观。
“规模不一定有太大的增长，有可能会持平，或者是再往下微降一点。但我觉得还好，因为很多的机会出现。” 刘冰洋分析道，存量市场有大量的不良，如AMC及很多金融机构手上持有大量的不良资产和滞重资产，这个空间很大。
“从长期考量，我还是坚定看好的。” 他总结道。
（为保护隐私股票杠杆炒股平台，沙茹慧为化名）